JLL’nin 2016 yılı lojistik sektörü beklenti araştırmasına
göre, 2015’te yakalanan olumlu ortam 2016 yılında da sürecek. Araştırmaya
katılan 650 uzman, daha fazla A sınıfı ürünle birlikte kira büyümesinin süreceği
ve yatırımcı talebinin devam edeceği gibi başlıklarda görüş birliğine vardı.
Ticari gayrimenkul üzerine finansal ve profesyonel hizmetler
veren, yatırım yönetimi alanında danışmanlık hizmetleri sunan JLL tarafından
hazırlanan rapora göre, endüstriyel ve tedarik zinciri gayrimenkulleri
kullanıcıları için 2015 rekor yılı olurken, bu trendin 2016’da da sürmesi
bekleniyor. Rapor, lojistik tesislerine yönelik yoğun talebin 2016’da küresel
çapta devam edeceğini, kiralamadaki artışın da dünyanın tüm pazarlarında 2016
ve 2017 yıllarında da süreceğini öngörüyor.
JLL Amerika Endüstriyel Aracılık ve Sermaye Piyasaları
Başkanı Craig Meyer, konu ile ilgili yaptığı değerlendirmede, “Geçtiğimiz yıl,
dünya çapındaki kilit piyasalarda önemli lojistik gayrimenkullerine doğru
yüksek sermaye akışının yaşandığı benzersiz bir yıl oldu ve kurumsal kiracılar
tarafından yoğun kiralama işlemleri halen sürüyor. Geçen yıl zirve yılıydı. Her
ne kadar yatırımcı ve kiracı talebi bir daha o denli yükselmeyebilecek olsa da
tüm tahminler genel anlamda yine harika bir yıl geçireceğimizi öngörüyor.
Kiralamalarda gerçekleşen büyüme, kurumsal yatırımcı ilgisi ve yeni A sınıfı
ürünlere yönelik taleplere ilişkin beklentilere bakarak, 2016’nın dünya
çapındaki kurumsal kiracılar, yatırımcılar ve geliştiriciler için parlak bir
yıl olacağını öngörebiliriz. Yatırımcı talebinin üç bölgede daha eşit olarak
dağıldığını görüyoruz, bu da gelecek aylarda oldukça güçlü bir ‘denge durumuna’
işaret ediyor” dedi.
Araştırmaya dünyanın farklı bölgelerinden katılan 650 JLL
lojistik gayrimenkul uzmanı, yatırımcı ve kiracı talebinin birçok pazarda
sağlıklı seviyede kalacağı görüşünde birleşerek, şu beklentileri sıraladı:
Yeni projeler pazara daha fazla A sınıfı ürün getirecek
Dünya çapındaki sofistike tedarik zinciri talebi gayrimenkul
arzını aşmaya devam ediyor. 2015 yılında geliştirilen depo projelerinde
gözlenen artış, başlıca verimli lojistik alanlara yönelik talepleri karşılamaya
yardımcı oldu. Fakat yanıtlar, geçen yıl gerçekleştirilen ilk araştırmaya göre,
halen belirgin derecede daha az mülk seçeneği bulunduğunu ortaya koyuyor.
Küresel arz toplamının, 2016’nın ilk yarısında, özellikle Asya Pasifik’teki
mevcut arzdan dolayı, çok az artması bekleniyor. Amerika’da arzın kısmen
yetersiz kalacağı öngörülürken, EMEA’nın önümüzdeki altı ay içerisinde piyasa
dengesine yaklaşması bekleniyor.
Türkiye’nin birincil lojistik pazarı olan İstanbul-Kocaeli
bölgesi kapsamında 2016 trendlerine bakıldığında, bölgede lojistik park
ölçeğinde yeni projelerin 2016 içerisinde başlaması ve arz tarafında çeşitlenme
görülmesi bekleniyor. Yeni projelerde ölçeklerin büyümesi ve A sınıfı ürünlerin
öne çıkması öngörülüyor.
Özellikle EMEA ve Asya Pasifik’te kira büyümesi devam edecek
Üç bölgede, özellikle Amerika’da kira artışı devam etti ve
piyasada optimizm skorları geçen seneye göre bile yükseldi. Amerika’daki
katılımcıların yarısından fazlası, 2016 yılının sonlarında bölgelerindeki
kiraların zirve yapacağını öngörürken, EMEA ve Asya Pasifik için zirve
tahminleri önümüzdeki sekiz çeyreğe dağıldı. Türkiye lojistik pazarında ise kiraların stabil bir seyirde
devam etmesi bekleniyor.
Yatırımcı talebi yüksek kalacak
JLL’nin 2014 araştırmasında, lojistik gayrimenkullerine olan
küresel talep alışılmışın dışında yüksek çıkmıştı. Bu yılki araştırmaya göre,
talep daha düşük olsa da sektördeki yatırımcının çekimi açısından önemsiz
olduğu söylenemez. 2015 yılında Amerika’daki yatırımcı talebi aynı kalmakla
beraber, EMEA ve Asya Pasifik’te talep önemli derecede düştü. İleriye
bakıldığında, tüm küresel katılımcıların mülk değerlerinin ikinci çeyrekte zirve
yapacağını beklemesi ile yatırımcı talebinin sabit duruma dönerek pozitif
kalacağı söylenebilir.
Önemli yatırım fırsatları yılın ilk yarısında sürecek
Yatırıma yönelik lojistik gayrimenkul arzı üç bölgede de
yetersiz kalmaya devam ederken, ankete katılanlar, satıcılar yüksek piyasa
değerlerinde sermaye sağlamaya çalıştıklarından, önümüzdeki altı ay içinde daha
fazla mülkün kullanılabilir hale geleceğini tahmin ediyor. Bu, aynı zamanda bir
dizi tesisin de mevcut borç ve özkaynak yapılarına yeniden sermaye sağlaması
için ideal bir dönem olacak. 2015, Amerika’da büyük portföylerin yılı oldu ve
bu trend 2016’da yavaşlayabilecek olsa da, daha küçük portföylerin yatırım
fırsatları genişleyebilir. Türkiye’de lojistik gayrimenkul portföylerine
yatırım modeli henüz canlanıyor olsa da küçük ve orta ölçekte yatırım
fırsatlarının yılın ikinci yarısında öne çıkabileceği bekleniyor.
Endüstriyel ve lojistik gayrimenkullerin değerleri ölçülü
biçimde artacak
JLL’nin 2014 yılındaki araştırması, kapitalizasyon oranlarının
(cap rate) birçok pazarda düşüş kaydettiğini göstermişti. 2015 araştırması ise
kompresyonun üç bölgede, özellikle de EMEA’da devam ettiğini ortaya koyuyor.
Yükselen kiralar ve gelişen piyasa esaslarının, değer artışını güçlendirmeye
yardımcı olması bekleniyor.
Kaynak: Lojistikhatti